Rentabilité brute
Indicateur rapide : loyers annuels / coût total du projet. Utile pour trier 10 annonces, insuffisant pour décider.
Calcul Rentabilité Locative — Calcule immédiatement rentabilité, mensualités et cashflow réel
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Comprendre la rentabilité locative (brute, nette, cashflow)
La rentabilité locative sert à comparer des biens entre eux, mais une “bonne rentabilité” sur le papier peut cacher un mauvais deal si le cashflow immobilier est négatif ou si les charges sont sous-estimées. Notre simulateur t’aide à obtenir une lecture rapide (mensualité, rentabilité, cashflow, fiscalité) avant d’aller plus loin.
Rentabilité nette
On retire les charges récurrentes (taxe foncière, PNO, copro, gestion…). Beaucoup plus proche du réel.
Cashflow mensuel
Le test “anti-mauvais deal” : loyer – mensualité – charges (et selon le cas, une estimation d’impôt).
Formules (simplement) et interprétation
Rentabilité brute (%) = (Loyer mensuel × 12) ÷ Coût total du projet × 100
Rentabilité nette (simplifiée) = (Loyers annuels – Charges annuelles) ÷ Coût total × 100
Cashflow mensuel (avant impôt) = Loyer mensuel – Mensualité – (Charges annuelles ÷ 12)
Conseil : fais 2–3 simulations “pessimistes” (taux un peu plus haut, charges +10%, vacance légère) pour éviter les surprises.
Ce que les investisseurs oublient le plus souvent
- Vacance locative : même un très bon bien peut avoir 2–3 semaines sans locataire (turnover, travaux, relocation).
- Entretien / imprévus : ballon d’eau chaude, électroménager en meublé, rafraîchissements.
- Assurance emprunteur : souvent incluse dans le TAEG, mais pas toujours dans les estimations “au doigt mouillé”.
- Frais de gestion : si agence ou conciergerie (location courte durée), l’impact est énorme sur le net.
- Fiscalité : micro-BIC, LMNP réel, location nue, SCI IS… le cashflow net peut changer du tout au tout.
Verdict GO / NO-GO : comment l’utiliser
GO
Le deal “passe” le filtre : cashflow acceptable et chiffres cohérents. Étape suivante : demande locative, DPE, travaux, revente, qualité de copro.
NO-GO
Le deal te coûte chaque mois sans vraie justification. À sauver seulement si tu as une stratégie claire (négociation forte, optimisation, valorisation probable).
Exemples rapides de simulation (pour te situer)
| Scénario | Objectif | Point de vigilance |
|---|---|---|
| T2 “classique” | Comparaison rapide via rentabilité brute | Charges copro + taxe foncière + taux de crédit |
| Bien avec travaux | Augmenter loyer et valeur | Budget réel + délai (vacance) + marge de sécurité |
| Meublé (LMNP) | Améliorer le cashflow net | Régime fiscal (micro-BIC vs réel) + rotation locataire |
FAQ — Calcul de rentabilité locative
Quelle rentabilité locative viser en France ?
Ça dépend du marché et du risque : une grande ville chère peut afficher une rentabilité brute plus faible mais une vacance plus faible. L’important est de comparer rentabilité + risque + cashflow.
Pourquoi la rentabilité brute est trompeuse ?
Elle ne voit pas les charges, la vacance, le crédit, ni la fiscalité. Deux biens à 7% brut peuvent produire un cashflow totalement opposé.
Cashflow positif = bon investissement ?
Pas forcément : un gros apport peut “fabriquer” un cashflow positif. Regarde aussi le coût total, le rendement net, et la logique patrimoniale (risque, demande locative, revente).
Comment intégrer la vacance locative ?
En pratique : simule un loyer annuel légèrement réduit (ex : -5%) ou ajoute une charge mensuelle équivalente à 1/12e d’un mois de loyer (selon ton marché).
LMNP réel ou micro-BIC : lequel est le plus rentable ?
Le micro-BIC est simple. Le LMNP réel peut réduire fortement l’impôt grâce aux amortissements, mais demande une comptabilité. Compare au moins l’ordre de grandeur du cashflow net.
Quels chiffres vérifier avant de signer ?
Loyer réaliste (comparables), charges copro (PV/AG), taxe foncière, état du bien, travaux, DPE, et conditions exactes de crédit (TAEG + assurance).